Финансовое положение многих граждан, к сожалению, не позволяет купить земельный участок. Даже кредит не всегда способен помочь. К тому же, кредитная система в нашей стране далеко не совершенна и часто дает сбой. Последним временем мы могли наблюдать ситуацию «кредитного застоя», когда в связи с кризисом все кредиты были заморожены, масса людей потеряли деньги и распрощались с своими мечтами. Альтернативой остается договор аренды земельного участка. А в 2003 году было введено новый вид договоров – договор ренты. Новшество, как всегда, с трудом воспринимается. Применение данного вида договора имеет много соблазнов, но и тянет много проблем, связаны с неточностями в законодательстве. Некоторые граждане отказываются от заключения договора ренты через неосведомленность о его позитивных сторонах и соглашаются на долгосрочную аренду с правом выкупа или покупают земельный участок в росточку. Последний вариант, как правило, вытягивает в два раза больше денег, чем реальная стоимость земельного участка. Остается выбор: арендовать земельный участок или попробовать заключить договор ренты. Так давайте разберемся, что же выгодней: аренда или рента. Может вы измените свое отношение к данным договорам после прочтения этой статьи. Рента – одно из существенных новшеств украинского законодательства. С экономической точки зрения, рента представляет собой вид регулярного дохода, не требующий от получателя осуществления трудовой, предпринимательской или иной деятельности. А основанный непосредственно на передаваемой в собственность плательщика имущества. Соответственно ч.1 ст.731 Гражданского кодекса Украины по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты взамен этого обязуется периодически выплачивать получателю ренту в форме определенной денежной суммы или в другим путем (передача вещей, выполнение работ или предоставления услуг). Следствием заключения такого договора является переход права собственности, чего не происходит при аренде. Это основное преимущество ренты перед арендой. Так, при долгосрочной аренде мы тоже платим определенную суму. Но в конце концов земля все равно чужая. Кто из землевладельцев захочет вкладывать деньги в чужое имущество? Никто. Как правило, пользователь поступает по правилу «не мое – не жалко», тоесть не соблюдает правил севосмены, не поддергивает уровень необходимых химических элементов, только использует землю, что приводит к ее истощению. Массово с такими ситуациями мы столкнулись, когда приблизительно в 2004-2007 годах по Украине масштабно выращивали подсолнечник, что привело к истощению многих земель. Что бы избежать этого юристы рекомендуют включать в договор аренды пункт, который предусматривает ответственность пользователя за ухудшение качественных характеристик земли при использовании. Другое дело договор ренты. Владелец, осознавая, что земля принадлежит ему на праве собственности намного бережно относится к ней. Значит, первое преимущество договора ренты над арендой – земля переходит к плательщику ренты в собственность. Но тут есть свои проблемы. Анализируя положение законодательства, мы видим, что плательщик ренты не имеет права отчуждать земельный участок без соглашения получателя ренты. Это прямо нарушает права собственника. На практики, конечно, можно договорится. Второе, на что надо обратить внимание, что с правом собственности к плательщику ренты переходит риск случайного уничтожения или повреждения земельного участка. И это не является причиной неуплаты ренты в будущим. Тоесть, если в результате ссувов, наводнений или других катаклизмов земля будет непреданной к использования, плательщик ренты всеравно должен платить деньги. Но это очень редкие случаи. Очень важной частью договора является условия его расторжения. Законодательство предусматривает, что плательщик ренты имеет право отказаться от договора ренты в любое время. Договор, который предусматривает невозможность такого отказа есть недействителен с момента его заключения. В договоре аренды такого пункта, как известно нет. Но при отказе земельный участок переходит получателю ренты. Исключение – решение суда за претензией плательщика. При этом отказ получателя ренты фактически невозможен. Если за решением суда это все таки произойдет, то только при наличии особенных весомых причин и при этом плательщику возвратят плату за рентным договором. Система оплаты как при ренте так и при аренде одинакова – пользователь (плательщик ренты) периодически сплачивает некоторую суму. В конце плательщик ренты полноценный собственник земли, а пользователь за договором аренды – фактически не имеет никаких прав. При заключении договора аренды с правом выкупа пользователь должен заплатить дополнительно суму, чтобы приобрести право собственности. Но тут, нужно помнить, оплата за договором ренты как правило значительно больше, чем арендная плата. Стоить обратить внимание на строк договоров. Как известно максимальный строк договора аренда до 50 лет. Строк договора ренты неограниченный. Законодательство допускает вариант, когда рента сплачивается плательщику ренты пожизненно. При этом договор прекращается только после его смерти. Анализируя представленные характеристики обоих договоров, вы можете сами решить, какой из договоров выгодней для вас. Но какой вариант вы бы не выбрали, следует учесть такие нюансы: 1. Предусмотрите в договоре порядок расчетов. Систематическая неуплата или прострочка может быть основанием расторжения договора. 2. Настаивайте на том, чтобы можно было оплачивать договор по безналичному расчету, - у вас появится официальный документ, заверенный третьей, независемой стороной – банком. Даже если вы приносите деньги другой стороне лично, в конверте, не забывайте (и не стесняйтесь) брать у него расписку, иначе факт получения денег легко оспорить в суде. 3. При заключении договором рекомендуем сделать оценку земли или хотя бы сориентироваться в рыночных ценах. Также проконсультируйтесь и пересмотрите разные варианты договоров. Так вы сможете определиться какой договор для вас наиболее подходящий и выгодней. При хорошем знании особенностей и преимуществ договоров и цен, касающихся земельных участков, можно здорово сэкономить.
